Invisor staat voor Integrale Visie ORuimte. 

 

Wij zijn ruimtelijk analisten

Wij zijn analisten van de ruimtelijke omgeving. Wij beschouwen de ruimtelijke omgeving als een systeem dat zowel complex als dynamisch is. Systemen kunnen geografisch begrensd zijn, zoals een buurt, een gemeente of een regio. Binnen een geografische eenheid kijken we dan verder naar sectoren, zoals de woningmarkt of recreatie & toerisme. Deze systemen veranderen voortdurend en soms is dat reden voor zorg. Er worden minder woningen verkocht. Er komen minder toeristen. Er is sprake van toenemende leegstand in kleinere kernen, etc.

Wij begrijpen en doorgronden de werking van complexe systemen zoals de woningmarkt

Door te begrijpen hoe een systeem werkt, krijgen we grip op de manier waarop het zich ontwikkelt. We zoeken de bronnen die ten grondslag liggen aan de veranderingen. We beschouwen en bepalen de samenhang tussen alle factoren die veranderingen bewerkstelligen. Op die manier krijgen we dus ook vat op de grillen en nukken die in een systeem voorkomen. Hierdoor begrijpen we niet alleen het verleden, maar kunnen we ook een doorzicht geven naar de toekomst. En hebben we dus zicht op de mogelijke scenario’s die de veranderingen veroorzaken en hebben we de kennis in handen om te kunnen sturen.

Hiervoor gebruiken we dynamische analyse en modellen

We zijn dus geen trendbureau of bureau dat statistieken rapporteert. Sterker nog, wij beginnen pas waar deze bureaus ophouden. Al onze modellen en analyses zijn dynamisch. Dat betekent onder meer dat we ruimte nemen om (sleutel)indicatoren te gebruiken met een beperkte mate van autoregressie (de waarde van gisteren lijkt niet perse op die van vandaag). Wij zoeken dan de factoren die deze indicatoren sturen en die veranderlijk kunnen zijn. De consequentie is dat onze horizon richting toekomst wat minder ver ligt, maar dat we door regelmatig monitoren te allen tijde kunnen bepalen of de koers nog juist is. 

Exit statische modellen: dynamische tijden vragen om dynamische modellen

Een voorbeeld van een statische indicator met een hoge mate van autoregressie is demografie. Hiermee werd de behoefte aan woningen bepaald door het aantal huishoudens in de toekomst te voorspellen. Dit ging redelijk goed omdat de waarde van voorgaande jaren nooit ver afwijkt van die van de jaren daarna en het aantal huishoudens zich volgens een statische tijdserie ontwikkelt. Zeker in de tijd de bevolking nog sterk groeide. Nu blijkt bij minder groei de foutmarge snel toe te nemen en zijn deze modellen minder geschikt voor dit doel. Ook demografie is “dynamisch” geworden en in toenemende mate afhankelijk van bijvoorbeeld migratiebewegingen.

Een voorbeeld: beleidsadvies over de woningmarkt

Een voorbeeld van hoe het anders en dynamischer kan. Om de behoefte aan woningen te kunnen bepalen werken wij met actuele woningmarktgegevens. Die van vandaag dus. Hiermee hebben we de sleutelindicatoren bepaald. Dit zijn bijvoorbeeld de beschikbare voorraad woningen en de omloopsnelheid. De omloopsnelheid is een voorbeeld van een indicator die weinig autoregressie kent maar gestuurd wordt door koop en verkoop die op hun beurt worden aangestuurd door economische factoren. Door de samenhang hiertussen te begrijpen, weten we hoe veranderingen in economie veranderingen in het koop- en verkoopgedrag tot gevolg hebben en daarmee de omloopsnelheid bepalen. 

Door omloopsnelheid en beschikbare voorraad frequent te monitoren weten we wat behoeften zijn aan woningen en aan verschillende woningtypen en prijssegmenten. Daardoor kunnen we bijvoorbeeld ook zien hoe de samenhang is binnen de woningmarkt zelf. Tekorten aan bepaalde woningtypen/prijsklassen kunnen overschotten in een ander segment veroorzaken. Ons beleidsadvies is geënt op deze kennis en inzichten, en geeft daardoor een grote mate van flexibiliteit. In de regel kijken we drie tot vijf jaar vooruit. Maar we stellen de verwachtingen gaandeweg bij aan de hand de hand van nieuwe informatie. Dat is dynamisch programmeren.